Le diagnostic ERP, ou état des risques et pollutions, est le document par lequel le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire des risques qui concernent le bien : plans de prévention des risques, sismicité, radon, pollution des sols, recul du trait de côte, débroussaillement. Il est obligatoire pour vendre ou louer un bien situé dans une zone concernée, doit dater de moins de 6 mois et s'établit sans visite, gratuitement sur Géorisques ou en ligne.
On parle de « diagnostic » par habitude, parce que l'ERP fait partie du dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur ou au locataire. Mais ce n'est pas un diagnostic technique : personne ne visite le bien. C'est un état documentaire, établi à partir des données publiques de l'État. Ce guide en fait le tour : qui le fournit et quand, ce qu'il contient, sa validité, son prix et les façons de l'obtenir. Pour voir un document réel, consultez notre exemple d'ERP commenté page par page.
Définition : l'ERP répond à l'obligation d'information des acquéreurs et des locataires
L'information des acquéreurs et des locataires (IAL) est une obligation créée par la loi du 30 juillet 2003 et inscrite à l'article L125-5 du Code de l'environnement. Le vendeur ou le bailleur doit informer l'autre partie des risques majeurs auxquels le bien est exposé. L'état des risques est le document qui remplit cette obligation ; on l'appelle couramment ERP, pour « état des risques et pollutions ».
Son contenu est fixé par l'article R125-24 du Code de l'environnement. Depuis l'arrêté du 30 avril 2024, aucun modèle n'est plus imposé : toute présentation est valable si le document comporte toutes les informations requises et s'il est à jour. Géorisques propose un formulaire « état des risques » et l'outil gratuit ERRIAL pour le remplir.
Attention aux deux sens du sigle « ERP »
| État des risques et pollutions | Établissement recevant du public | |
|---|---|---|
| Ce que c'est | Un document d'information joint à une vente ou à un bail | Un bâtiment qui accueille du public : commerce, cabinet, restaurant… |
| Réglementation | Code de l'environnement (article L125-5) | Code de la construction : sécurité incendie, accessibilité |
| Ce guide | Oui | Non |
Vendre ou louer un local commercial peut faire intervenir les deux : l'état des risques et pollutions pour informer l'acquéreur ou le locataire, et les règles propres aux établissements recevant du public pour l'exploitation du local.
Quels biens, qui le fournit, à quel moment
Les biens concernés
L'état des risques est obligatoire pour la vente ou la location de tout bien, bâti ou non bâti (logement, local, terrain, même inconstructible), situé :
- dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé ;
- dans une zone de sismicité 2 à 5 ;
- dans une commune à potentiel radon de catégorie 3 ;
- dans un secteur d'information sur les sols (pollution) ;
- dans une commune exposée au recul du trait de côte ;
- dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement.
Beaucoup de communes cumulent plusieurs de ces critères, et la zone de sismicité 2 couvre à elle seule une grande partie du territoire. En pratique, les notaires demandent presque toujours un état des risques, y compris quand il montre que le bien n'est concerné par rien. Pour le détail selon la situation, voir quand l'ERP est obligatoire, et pour qui.
Qui le fournit
Le vendeur ou le bailleur, à ses frais. Il peut le remplir lui-même ou le faire établir par un professionnel.
À quel moment
- Dès l'annonce : toute annonce doit porter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
- À la première visite : l'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire.
- À la signature : il est annexé à la promesse puis à l'acte de vente, ou au bail, et doit dater de moins de 6 mois à chaque fois.
Guides par situation : vente d'une maison, location, terrain.
Ce que contient un état des risques
L'article R125-24 fixe les informations à donner. Pour chacune, l'état des risques indique si le bien est concerné, avec les extraits cartographiques qui le situent.
| Rubrique | Ce qu'elle indique | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Plans de prévention des risques naturels (PPRN) | Inondation, mouvement de terrain, avalanche, feu de forêt, submersion… ; l'état du plan ; les travaux prescrits et leur réalisation | Inondation (PPRI) |
| Plans de prévention des risques miniers (PPRM) | Effondrements et affaissements liés aux anciennes exploitations | Tous les risques |
| Plans de prévention des risques technologiques (PPRT) | Sites industriels à risque ; secteurs d'expropriation, de délaissement ou de prescription | Tous les risques |
| Sismicité | La zone de la commune, de 1 (très faible) à 5 (forte) | Risque sismique |
| Potentiel radon | La catégorie de la commune, de 1 à 3 | Radon |
| Pollution des sols | Si le terrain est dans un secteur d'information sur les sols (SIS) | Pollution des sols |
| Recul du trait de côte | Si la commune est listée par décret, et si le bien est dans une zone exposée | Littoral |
| Débroussaillement | Si le bien est dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement (depuis 2025), avec une fiche d'information | Nouvelle réglementation |
| Argiles | En cas de vente, la liste des travaux non réalisés après un sinistre sécheresse indemnisé (depuis 2024) | Nouvelle réglementation |
| Sinistres indemnisés | Si le bien a été indemnisé après une catastrophe naturelle, minière ou technologique : c'est au propriétaire de le déclarer | Exemple commenté |
Beaucoup d'ERP y ajoutent des informations utiles mais non obligatoires : la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, les anciens sites industriels et les installations classées à proximité. L'état des nuisances sonores aériennes (ENSA), exigé près des aérodromes, est un document distinct, souvent remis en même temps : voir ERP et ENSA.
Ce que l'ERP ne contient pas
L'ERP porte sur l'environnement du bien, pas sur le bâtiment. Les diagnostics techniques du dossier sont d'autres documents, établis par un diagnostiqueur certifié après visite :
| Document | Objet | Visite et certification |
|---|---|---|
| ERP | Risques et pollutions liés à l'emplacement | Non |
| DPE | Performance énergétique | Oui |
| Amiante | Matériaux contenant de l'amiante (permis avant juillet 1997) | Oui |
| Plomb (CREP) | Peintures au plomb (logements d'avant 1949) | Oui |
| Gaz et électricité | Installations de plus de 15 ans | Oui |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | Oui |
Voir aussi l'ERP face aux autres diagnostics.
Durée de validité : 6 mois
L'état des risques doit dater de moins de 6 mois à la signature de la promesse, de l'acte authentique ou du bail. Il doit aussi être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à cette date, par exemple après un nouvel arrêté de catastrophe naturelle ou la révision d'un plan de prévention (article R125-25 du Code de l'environnement). Si la vente traîne entre le compromis et l'acte, il faut donc souvent le refaire. Tous les cas sont détaillés dans la validité de l'ERP.
Sans ERP ou avec un ERP erroné : ce que risque le vendeur ou le bailleur
- Résolution du contrat ou diminution du prix ou du loyer : c'est ce que prévoit l'article L125-5 du Code de l'environnement quand l'information n'a pas été donnée.
- Délai de rétractation prolongé : pour une vente, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas tant que l'état des risques ne lui a pas été remis.
- Blocage de la signature : le notaire vérifie la présence et la date du document avant l'acte.
Pour vous protéger, faites dater et signer l'état des risques par l'autre partie. Voir aussi la responsabilité en cas d'erreur.
Prix d'un diagnostic ERP
| Voie | Prix | Délai | Qui répond d'une erreur |
|---|---|---|---|
| ERRIAL sur Géorisques | Gratuit | Le temps de vérifier et de compléter | Le propriétaire |
| Diagnostiqueur | Le plus souvent 30 à 50 € (selon PAP) | Quelques jours | Le diagnostiqueur (son assurance) |
| Risqéo, en ligne | 4 € TTC l'unité | Quelques secondes | Risqéo (assurance RCP Hiscox SA) |
Le détail des tarifs, des packs et des abonnements pour les professionnels est dans le prix d'un diagnostic ERP.
Comment obtenir un état des risques
Aucune certification n'est exigée : le vendeur ou le bailleur peut établir l'ERP lui-même. Trois voies existent, pour un même document :
- Le faire soi-même, gratuitement, avec ERRIAL sur Géorisques : l'outil pré-remplit l'état des risques ; il reste à vérifier les plans de prévention sur le site de la préfecture, à déclarer les sinistres indemnisés, puis à dater et signer. Voir ERRIAL : mode d'emploi et l'ERP gratuit.
- Passer par un diagnostiqueur, surtout s'il réalise en même temps les autres diagnostics du dossier.
- Le commander en ligne : Risqéo établit l'état des risques à la parcelle à partir des données publiques contrôlées chaque nuit, avec les cartes, en quelques secondes. Le document est renouvelable gratuitement pendant 18 mois.
Pour comparer les options, voir qui peut réaliser l'ERP.
ERNMT, ESRIS : les anciens noms de l'ERP
Le document a porté plusieurs noms au fil des réformes : ERNT (2006), ERNMT (2013, ajout des risques miniers), ESRIS (janvier 2018, pollution des sols), puis ERP depuis août 2018 (radon). Il s'est depuis enrichi du recul du trait de côte et du débroussaillement. Un ancien ERNMT ou ESRIS ne peut plus servir. La chronologie complète est dans ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP : les noms successifs.
L'ERP en un tableau
| Nom | État des risques et pollutions (ERP), ou état des risques ; anciennement ERNT, ERNMT, ESRIS |
| Base légale | Article L125-5 du Code de l'environnement ; contenu : article R125-24 |
| Qui le fournit | Le vendeur ou le bailleur, à ses frais |
| Biens concernés | Tout bien bâti ou non bâti situé dans une zone réglementée : PPR, sismicité 2 à 5, radon 3, SIS, recul du trait de côte, débroussaillement |
| Quand | Mention dans l'annonce, remise à la première visite, annexe à la promesse, à l'acte ou au bail |
| Validité | 6 mois, et actualisation si une information a changé |
| Visite | Aucune : état documentaire |
| Prix | Gratuit avec ERRIAL ; 30 à 50 € chez un diagnostiqueur ; 4 € TTC avec Risqéo |
| Sanctions | Résolution du contrat ou diminution du prix ou du loyer |
FAQ : le diagnostic ERP
Qu'est-ce qu'un ERP en immobilier ?
L'état des risques et pollutions (ERP) est le document par lequel le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques, de la sismicité, du radon, de la pollution des sols, du recul du trait de côte et du débroussaillement qui concernent le bien. Il répond à l'obligation d'information prévue par l'article L125-5 du Code de l'environnement.
Quand l'ERP est-il obligatoire ?
Pour toute vente ou location d'un bien situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques, dans une zone de sismicité 2 à 5, dans une commune à potentiel radon de catégorie 3, dans un secteur d'information sur les sols, dans une commune exposée au recul du trait de côte ou dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement. Il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse, à l'acte ou au bail.
L'ERP est-il obligatoire pour une location ?
Oui, dans les mêmes conditions que pour une vente : location vide ou meublée, bail d'habitation ou commercial. Il est remis à la première visite et annexé au bail. Sans lui, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer.
Quelle est la durée de validité d'un ERP ?
Six mois. L'ERP doit dater de moins de 6 mois à la signature de la promesse, de l'acte ou du bail, et être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à cette date, par exemple après un nouvel arrêté (article R125-25 du Code de l'environnement).
Quel est le prix d'un diagnostic ERP ?
Il peut être gratuit si le propriétaire le remplit lui-même, avec l'outil ERRIAL de Géorisques. Un diagnostiqueur le facture le plus souvent entre 30 et 50 € selon PAP. En ligne, Risqéo le délivre pour 4 € TTC, assurance responsabilité civile professionnelle incluse.
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour faire un ERP ?
Non. Contrairement au DPE ou au repérage amiante, l'ERP ne demande ni certification ni visite : c'est un état documentaire établi à partir des données publiques. Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même ; faire appel à un professionnel reporte sur son assurance le risque d'erreur.
Est-ce qu'un DPE est obligatoire pour les ERP ?
La question mélange deux sens du sigle. L'état des risques et pollutions et le DPE sont deux documents distincts du dossier de diagnostic technique, souvent exigés ensemble pour une vente ou une location. Quant aux établissements recevant du public, soumis aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité, ils relèvent d'une autre réglementation.
Que se passe-t-il si l'ERP manque ou est erroné ?
L'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer (article L125-5 du Code de l'environnement). Pour une vente, le délai de rétractation ne court pas tant que l'état des risques n'a pas été remis.
L'ERP remplace-t-il l'ERNMT ?
Oui. ERNT, ERNMT, ESRIS puis ERP sont les noms successifs du même document, enrichi au fil des réformes (mines, pollution des sols, radon, recul du trait de côte, débroussaillement). Un ancien ERNMT ne peut plus servir.
D'autres questions ? Voir notre FAQ complète sur l'ERP.
Votre état des risques en quelques secondes
À la parcelle, toutes les rubriques et les cartes, PDF prêt à annexer. 4 € TTC, assurance RCP incluse, renouvellement gratuit pendant 18 mois.
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