Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est le document obligatoire par lequel le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et de pollution des sols qui pèsent sur un bien. Valable 6 mois, il s'établit sans visite : gratuitement sur Géorisques ou pour 4 € TTC avec Risqéo.
Ce guide rassemble tout ce qu'il faut savoir sur l'ERP immobilier : qui doit le fournir et à quel moment, ce qu'il contient rubrique par rubrique, sa durée de validité, son prix, les trois façons de l'obtenir et ce qui a changé depuis l'ERNMT.
Qu'est-ce que l'ERP (État des Risques et Pollutions) ?
L'ERP est un document administratif obligatoire qui informe les futurs occupants des dangers potentiels liés à l'emplacement géographique d'un bien immobilier. C'est en quelque sorte la carte d'identité des risques du logement ou du terrain : il indique si le bien se situe dans une zone à risque identifiée par les autorités.
Définition juridique : l'IAL
L'Information Acquéreurs et Locataires (IAL) est une obligation légale de transparence : le propriétaire d'un bien doit informer son futur acquéreur ou locataire des risques majeurs identifiés sur le territoire de la commune. L'ERP est le support qui matérialise cette obligation.
L'ERP est l'un des piliers du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis lors d'une vente ou d'une location. Contrairement au DPE, qui évalue le bâti, il évalue exclusivement l'environnement extérieur du bien : géographie, industrie, sous-sol. C'est un diagnostic strictement documentaire, établi à partir de données administratives et géographiques, sans aucune visite du logement.
Ne confondez pas les deux « ERP »
L'acronyme désigne deux réalités juridiques totalement différentes :
État des Risques et Pollutions
Le diagnostic environnemental joint à l'acte de vente ou au bail de location. C'est le sujet de ce guide.
Établissement Recevant du Public
Un bâtiment physique (commerce, hôpital, musée) soumis aux normes de sécurité incendie et d'accessibilité PMR, avec registre de sécurité et visites de commission.
Si vous vendez ou louez un local commercial classé établissement recevant du public, vous devez à la fois respecter la réglementation de sécurité de l'établissement et fournir le diagnostic environnemental à votre acheteur ou locataire.
Qui doit fournir le diagnostic ERP, et quand ?
L'article L125-5 du Code de l'environnement impose une obligation d'information au vendeur ou au bailleur. L'objectif est double :
- Protéger l'acquéreur ou le locataire : il doit connaître les risques avant de s'engager.
- Protéger le vendeur ou le bailleur : en fournissant l'ERP, il se décharge de toute responsabilité liée au défaut d'information.
Pour quels biens ?
La réglementation est très large : l'ERP s'applique à tous les types de biens, bâtis ou non bâtis, dès que le bien se situe dans une commune couverte par au moins un plan de prévention des risques, même si le risque semble lointain pour la parcelle précise.
- Vente : appartement, maison, terrain nu ou à bâtir, bâtiment entier, VEFA. L'ERP est annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Voir l'ERP pour la vente d'une maison et l'ERP pour un terrain à vendre.
- Location : vide, meublée, étudiante, saisonnière, bail commercial. L'ERP est annexé au contrat de bail. Voir l'ERP pour une location.
À quel moment le remettre ?
Le législateur veut que l'information soit délivrée le plus tôt possible dans la transaction :
- Dès l'annonce : la mention légale des risques doit apparaître sur toute annonce (internet, vitrine d'agence).
- À la première visite : le document complet est remis ou tenu à disposition.
- Au compromis et à l'acte, ou au bail : l'ERP est annexé à chaque étape et doit dater de moins de 6 mois à chaque signature.
Sanctions si l'ERP est absent, périmé ou erroné
L'acquéreur peut demander l'annulation de la vente (action en nullité pour vice du consentement), une diminution du prix (action estimatoire) ou des dommages et intérêts. Pour un bail, le locataire peut exiger une baisse rétroactive du loyer ou la résiliation sans préavis. Le notaire refusera de signer l'acte sans ce document.
La charge de la preuve incombe au vendeur : faites parapher et signer l'ERP en annexe du contrat par votre interlocuteur.
Ce que l'ERP change concrètement dans une transaction
- Financement : les banques analysent ce document avant d'accorder un prêt ; une zone très exposée aux inondations peut nécessiter une assurance habitation spécifique.
- Constructibilité : pour un terrain nu, l'ERP indique si l'acquéreur pourra construire librement ou si des prescriptions architecturales lourdes s'imposent.
- Location : un locataire averti de la présence d'un PPRI ou d'un ENSA s'engage en connaissance de cause, ce qui limite les litiges futurs.
Ce que contient un diagnostic ERP
L'ERP se remplit sur un modèle réglementaire précis : un document rédigé librement ne serait pas reconnu par le notaire et n'aurait aucune valeur légale. Son contenu varie d'une commune à l'autre selon les arrêtés préfectoraux en vigueur : un bien en zone inondable n'aura pas les mêmes informations qu'un bien en zone sismique. Voici les six rubriques, chacune renvoyant à sa page détaillée.
1. Risques naturels (PPRN)
Le bien est-il couvert par un plan de prévention des risques naturels, prescrit ou approuvé ? Les aléas concernés :
- Inondation : débordement de cours d'eau, ruissellement, submersion marine.
- Mouvement de terrain : glissement, éboulement, effondrement.
- Retrait-gonflement des argiles (RGA).
- Feu de forêt.
- Avalanche.
- Recul du trait de côte et submersion marine pour les biens littoraux.
- Tempête et cyclone (outre-mer).
- Éruption volcanique.
2. Sismicité (zones 1 à 5)
Le zonage sismique réglementaire national classe chaque commune de 1 (très faible) à 5 (forte). La zone 5 concerne notamment les Antilles françaises.
3. Risques technologiques (PPRT)
Les risques liés aux installations industrielles dangereuses :
- Sites classés SEVESO (seuil haut et seuil bas), dépôts d'hydrocarbures, stockage souterrain de gaz ou de produits chimiques.
- Installations nucléaires de base.
- Transport de matières dangereuses (TMD).
- Rupture de barrage.
4. Risques miniers (PPRM)
Les risques miniers concernent les zones affectées par d'anciennes exploitations : affaissement ou effondrement au-dessus des galeries, carrières et cavités souterraines, remontée de nappe, émissions de gaz de mine. Les données proviennent des PPRM préfectoraux, du BRGM et de l'INERIS. Les régions historiquement minières (Lorraine, Nord, Alsace) et les anciennes carrières souterraines de Paris sont les plus concernées.
5. Pollution des sols (SIS)
Les secteurs d'information sur les sols identifient les terrains sur lesquels l'État a connaissance d'une pollution, souvent liée à d'anciens sites industriels répertoriés BASIAS/BASOL. La rubrique précise si le bien est situé sur un SIS, la nature de la pollution et les restrictions d'usage éventuelles.
6. Radon et bruit des aérodromes
- Potentiel radon : gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l'uranium des sols. Zone 1 (faible), zone 2 (moyen) ou zone 3 (significatif, mesures recommandées), selon les données IRSN/BRGM.
- ENSA (État des Nuisances Sonores Aériennes), obligatoire depuis juin 2020 : le bien est-il dans une zone du plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome, de A (forte exposition) à D (exposition modérée) ?
Les annexes administratives
Au-delà des six rubriques, l'ERP comporte :
- Les arrêtés préfectoraux en vigueur pour la commune.
- La cartographie des zonages applicables au bien.
- Les sinistres passés : les arrêtés de catastrophe naturelle (CatNat) ayant touché la commune, et la déclaration des sinistres indemnisés pendant votre période de propriété.
Ce que l'ERP ne contient pas
L'ERP ne doit pas être confondu avec les autres diagnostics du DDT, qui portent sur le bâti et exigent une visite :
| Diagnostic | Objet | Inclus dans l'ERP ? |
|---|---|---|
| ERP | Risques environnementaux et pollutions | - |
| DPE | Performance énergétique | Non |
| Amiante | Présence d'amiante dans les matériaux | Non |
| Plomb (CREP) | Peintures au plomb | Non |
| Termites | Présence d'insectes xylophages | Non |
| Gaz / Électricité | Sécurité des installations | Non |
Durée de validité : 6 mois
Le diagnostic ERP est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement. Il doit impérativement être valide le jour de la signature du compromis, de l'acte authentique ou du contrat de location. Un ERP généré il y a 7 mois est périmé ; s'il expire entre le compromis et le rendez-vous chez le notaire, il faut le renouveler.
Deux règles souvent ignorées : si un arrêté préfectoral est publié entre le compromis et l'acte (nouveau PPR, reclassification sismique, nouveau SIS), l'ERP doit être mis à jour et l'acquéreur informé avant la signature, même si le document initial a moins de 6 mois. Et si la commune est couverte par un plan de prévention, l'ERP reste obligatoire même lorsque votre parcelle n'est exposée à aucun risque : un ERP « négatif » le prouve formellement.
Astuce : commandez votre ERP au plus près de la date de signature. Avec Risqéo, le document est renouvelable gratuitement pendant 18 mois, ce qui couvre les mises à jour réglementaires entre le compromis et la vente définitive.
Tous les cas particuliers (compromis, renouvellement de bail, changement d'arrêté) sont détaillés dans notre guide sur la validité du diagnostic ERP.
Prix d'un diagnostic ERP
Le coût dépend uniquement de la voie choisie, puisque le document est purement documentaire :
| Solution | Prix | Délai | Responsabilité |
|---|---|---|---|
| Mairie | Gratuit | Plusieurs jours | Vous |
| Géorisques / ERRIAL | Gratuit | Saisie manuelle | Vous |
| Diagnostiqueur | 40-60 € | 24-48h | Le diagnostiqueur |
| Risqéo | 4 € TTC | < 5 secondes | RCP Risqéo |
Le détail des tarifs, packs et forfaits est présenté dans notre guide Diagnostic ERP : prix et combien coûte un état des risques.
Comment obtenir un ERP : les trois voies
Le vendeur ou le bailleur peut remplir l'ERP lui-même, faire appel à un diagnostiqueur ou utiliser un service en ligne. Le contenu du document est identique quelle que soit la voie choisie, seule la responsabilité en cas d'erreur change. Aucune certification n'est exigée pour établir un ERP, contrairement au DPE ou à l'amiante ; notre guide sur qui peut réaliser le diagnostic ERP compare toutes les options.
1. La voie gratuite : Géorisques / ERRIAL
Le gouvernement met à disposition le portail Géorisques et son outil ERRIAL. C'est possible mais chronophage : vous devez vérifier chaque arrêté préfectoral, créer les annexes cartographiques et ajouter manuellement votre historique de sinistres. Les données restent indicatives et, en cas d'erreur de zonage, vous êtes seul responsable. Notre guide sur l'ERP gratuit détaille la démarche et ses limites.
2. Le diagnostiqueur immobilier
Solution confortable, généralement facturée 40 à 60 € avec un délai de 24 à 48 h. Elle est surtout pertinente si vous faites réaliser en même temps les autres diagnostics du DDT, qui nécessitent une visite.
3. La plateforme en ligne Risqéo
Saisissez l'adresse du bien : la plateforme agrège les données officielles, effectue l'analyse et génère en quelques secondes un PDF complet, avec toutes les rubriques obligatoires et les cartographies. Le document est envoyé par e-mail et disponible dans votre espace client. Il est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) : en cas d'erreur, c'est l'assurance du prestataire qui couvre le sinistre, pas votre patrimoine.
ERNMT, ESRIS, ERP : les anciens noms du document
Le document a changé de nom au fil des réformes : l'ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), puis l'ESRIS (État des Servitudes « Risques » et d'Information sur les Sols), et depuis 2018 l'ERP. Ce n'est pas qu'une question d'appellation : le formulaire s'est enrichi du recul du trait de côte, des SIS et du radon. Un document estampillé ERNMT ou ESRIS est donc caduc. Notre guide ERNMT : l'ancien nom de l'ERP retrace cette évolution.
Le diagnostic ERP en un tableau
| Nom complet | État des Risques et Pollutions (ex-ERNMT, ex-ESRIS) |
| Base légale | Article L125-5 du Code de l'environnement (Information Acquéreurs et Locataires) |
| Qui le fournit | Le vendeur ou le bailleur, à ses frais |
| Biens concernés | Tout bien bâti ou non bâti dans une commune couverte par un plan de prévention |
| Quand | Mention dès l'annonce, remise à la première visite, annexe au compromis, à l'acte ou au bail |
| Validité | 6 mois, mise à jour si un nouvel arrêté est publié |
| Contenu | Risques naturels, sismicité, technologiques, miniers, pollution des sols, radon, bruit aérien, arrêtés, cartes, sinistres CatNat |
| Visite | Aucune : diagnostic documentaire |
| Prix | Gratuit (Géorisques, sous votre responsabilité), 40-60 € chez un diagnostiqueur, 4 € TTC avec Risqéo |
| Sanctions | Nullité de la vente, diminution du prix, dommages et intérêts, baisse de loyer ou résiliation du bail |
FAQ - Diagnostic ERP
Les réponses claires aux questions les plus fréquentes sur l'État des Risques et Pollutions
Qu'est-ce qu'un diagnostic ERP exactement ?
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est un document réglementaire obligatoire qui recense les risques auxquels un bien immobilier est exposé : risques naturels, technologiques, miniers, sismicité, radon, pollution des sols et nuisances sonores aériennes. Il remplace les anciens ERNMT et ESRIS.
Pourquoi le diagnostic ERP est-il obligatoire ?
L'article L125-5 du Code de l'environnement impose au vendeur ou au bailleur d'informer l'acquéreur ou le locataire des risques existants. Cette obligation protège les deux parties. Son absence peut entraîner l'annulation de la vente, une réduction du prix ou des dommages et intérêts.
Quelle est la durée de validité d'un diagnostic ERP ?
Le diagnostic ERP est valable 6 mois à compter de sa date d'établissement. Il doit être valide le jour de la signature du compromis, de l'acte de vente ou du contrat de location. Si un arrêté préfectoral est publié entre-temps, il doit être mis à jour même s'il a moins de 6 mois.
Le diagnostic ERP est-il payant ?
Pas nécessairement. Il peut être établi gratuitement sur le portail Géorisques ou en mairie, sous votre propre responsabilité. Un diagnostiqueur immobilier facture entre 40 et 60 €. En ligne avec Risqéo, il coûte 4 € TTC, avec la responsabilité civile professionnelle incluse.
L'ERP nécessite-t-il la visite d'un expert chez moi ?
Non. L'ERP est un diagnostic strictement documentaire, basé sur l'analyse de données administratives et géographiques. Aucune visite physique n'est requise, ce qui explique qu'il puisse être généré instantanément en ligne.
L'ERP indique-t-il la présence d'amiante ou de plomb ?
Non. L'ERP ne traite que des risques de l'environnement extérieur (géographie, industrie, sous-sol). L'amiante, le plomb, les termites, le DPE ou le gaz sont des diagnostics distincts du DDT, réalisés par des experts certifiés avec visite sur place.
Faut-il déclarer les anciens sinistres dans l'ERP ?
Oui. Vous devez annexer la liste des sinistres survenus pendant votre période de propriété ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle (CatNat). Risqéo pré-remplit automatiquement les arrêtés CatNat de la commune.
Si mon bien n'est exposé à aucun risque, dois-je quand même fournir l'ERP ?
Oui. Dès lors que la commune fait l'objet d'un plan de prévention, l'ERP est obligatoire, même si votre parcelle est hors zone dangereuse. Un ERP « négatif » prouve formellement à l'acheteur ou au locataire que le bien n'est touché par aucun risque répertorié.
Faut-il être certifié pour établir un ERP ?
Non. Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l'ERP ne requiert pas de certification COFRAC : le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même. Déléguer à un professionnel transfère en revanche la responsabilité en cas d'erreur.
L'ERP est-il obligatoire pour un terrain ?
Oui. L'ERP est obligatoire pour tous les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis (terrain nu, terrain à bâtir), dès lors qu'ils sont situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques.
Besoin d'un ERP conforme et immédiat ?
Générez votre État des Risques et Pollutions en quelques clics avec Risqéo. Document conforme au formulaire réglementaire, toutes les rubriques et cartographies incluses, livré instantanément. Responsabilité civile professionnelle incluse, 4 € TTC.
Générer mon ERP maintenant