L'ERP et l'ENSA sont deux documents distincts. L'état des risques et pollutions informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et la pollution des sols (Code de l'environnement). L'état des nuisances sonores aériennes indique si le bien se trouve dans une zone de bruit d'aérodrome (Code de l'urbanisme). Tous deux s'établissent sans visite, à partir de l'adresse.
Sur la liste de pièces transmise par le notaire ou l'agence, les deux lignes se suivent souvent : « ERP » puis « diagnostic bruit » ou « ENSA ». L'un ne remplace pas l'autre : les textes, les biens visés et les règles de validité diffèrent. Ce comparatif fait le point, et indique comment obtenir les deux en une seule fois.
ERP et ENSA : deux documents, deux codes
L'état des risques et pollutions (ERP) repose sur l'article L125-5 du Code de l'environnement et ses articles d'application R125-23 à R125-27. Il s'impose au vendeur ou au bailleur d'un bien situé dans une zone à risque délimitée par l'État. Si vous découvrez le sujet, commencez par notre guide le diagnostic ERP, c'est quoi.
L'état des nuisances sonores aériennes (ENSA) repose sur l'article L112-11 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités, applicable depuis le 1er juin 2020. Il ne traite que d'un sujet : la situation du bien au regard du plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome.
Ce que dit l'ENSA : la zone du plan d'exposition au bruit
Le PEB est un document d'urbanisme approuvé par arrêté préfectoral. Selon l'article L112-7 du Code de l'urbanisme, il classe les abords d'un aérodrome par intensité de bruit décroissante :
- zones A et B : zones de bruit fort ;
- zone C : zone de bruit modéré ;
- zone D : zone la moins exposée, dont la délimitation n'est obligatoire que pour certains aérodromes.
L'ENSA n'est pas une mesure acoustique. D'après l'article L112-11 et la notice publiée par le ministère (DGAC, juin 2020), il comporte l'adresse du bien, l'indication claire et précise de la zone de bruit, l'adresse du service en ligne où consulter le plan (Géoportail) et la mention de la possibilité de le consulter en mairie. Quand un bien est à cheval sur deux zones, la notice demande de retenir la plus bruyante.
Les effets de chaque zone sur le droit de construire et le nombre de communes couvertes sont détaillés dans notre page sur le plan d'exposition au bruit des aérodromes.
Ce que couvre l'ERP : risques et pollutions
L'ERP a un champ bien plus large. Il signale les plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques qui touchent la parcelle, la zone de sismicité, le potentiel radon, l'exposition au recul du trait de côte, les secteurs d'information sur les sols, les obligations légales de débroussaillement (depuis le 1er janvier 2025) et les arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune.
Il obéit aussi à des règles de remise plus strictes depuis le 1er janvier 2023 : l'annonce immobilière doit renvoyer à georisques.gouv.fr et l'état des risques est remis dès la première visite. L'article L112-11 ne prévoit rien de tel pour l'ENSA, qui suit simplement le dossier de diagnostic technique.
ERP et ENSA : le tableau comparatif
| Critère | ERP (état des risques et pollutions) | ENSA (état des nuisances sonores aériennes) |
|---|---|---|
| Fondement | Article L125-5 du Code de l'environnement, R125-23 à R125-27 | Article L112-11 du Code de l'urbanisme, en vigueur depuis le 1er juin 2020 |
| Objet | Risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, trait de côte, sols pollués, débroussaillement, arrêtés CatNat | Zone A, B, C ou D du plan d'exposition au bruit d'un aérodrome, et rien d'autre |
| Déclencheur | Bien situé dans une zone à risque : PPR prescrit ou approuvé, sismicité ≥ 2, radon 3, recul du trait de côte, SIS, etc. | Bien situé dans l'une des zones de bruit d'un PEB |
| Biens visés | Tout bien immobilier, bâti ou non bâti, quel que soit son usage | Immeubles bâtis à usage d'habitation ou mixte (professionnel et habitation), terrains constructibles |
| Contrats visés | Vente, VEFA, baux d'habitation, baux commerciaux | Vente, VEFA, baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 |
| Validité | Moins de 6 mois à la date de la promesse, de l'acte ou du bail, avec mise à jour si les informations ont changé | Aucune durée fixée par le texte ; en pratique daté comme l'ERP |
| Valeur | Information obligatoire ; le texte ne lui donne pas de caractère seulement indicatif | Valeur indicative : les informations qu'il contient ne peuvent pas être opposées au vendeur ou au bailleur |
| Absence du document | L'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix | L'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix ; le texte ne mentionne pas le locataire |
| Qui l'établit | Le vendeur ou le bailleur, sans visite du bien | Le vendeur ou le bailleur, sans visite du bien |
Biens et contrats concernés : là où les deux documents divergent
L'ERP vise tout bien immobilier, bâti ou non : maison, appartement, local commercial, bureau, terrain agricole ou à bâtir. Les situations sont passées en revue dans ERP obligatoire : quand et pour qui.
L'ENSA a un périmètre plus étroit. L'article L112-11 ne vise que les immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et les immeubles non bâtis constructibles. Trois conséquences pratiques :
- un local purement commercial ou des bureaux situés en zone de PEB relèvent de l'ERP, pas de l'ENSA ;
- un terrain n'est concerné par l'ENSA que s'il est constructible, alors que l'ERP s'applique à tout terrain situé en zone à risque (voir l'ERP pour un terrain à vendre) ;
- en location, seuls les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont visés : location vide ou meublée à titre de résidence principale, bail mobilité. L'ERP, lui, doit aussi être annexé aux baux commerciaux.
Pour la vente, l'ENSA est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique. Pour un terrain, il est annexé directement à la promesse ou à l'acte. En VEFA, il est joint au contrat préliminaire et à l'acte. Les obligations du bailleur côté risques sont détaillées dans notre guide sur l'ERP pour la location d'un appartement.
Durée de validité : 6 mois pour l'ERP, aucun délai dans le texte pour l'ENSA
L'ERP doit avoir été établi moins de 6 mois avant la promesse de vente, l'acte authentique ou le bail, et être mis à jour si les informations ont changé entre-temps. La règle et ses pièges sont expliqués dans la validité de l'ERP.
On lit souvent que l'ENSA serait lui aussi « valable 6 mois ». L'article L112-11 ne fixe aucune durée de validité. L'information qu'il porte reste exacte tant que le plan d'exposition au bruit n'est pas révisé ; elle devient fausse le jour où un nouveau plan change la zone du bien.
En pratique
L'ENSA est établi en même temps que l'ERP et daté comme lui. Présenter les deux documents à la même date, de moins de 6 mois à la signature, évite toute discussion à l'étude et permet de vérifier que la zone indiquée correspond au plan en vigueur.
Valeur juridique et absence du document
Le contenu de l'ENSA n'a, selon le texte, « qu'une valeur indicative » (article L112-11, III) : l'acquéreur ou le locataire ne peut pas se prévaloir contre le vendeur ou le bailleur des informations qui y figurent. L'obligation de le fournir est en revanche bien réelle.
En cas de vente, si le document n'a pas été intégré au dossier alors que le bien est en zone de PEB, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. C'est la même sanction que pour l'état des risques, dont les conséquences sont détaillées dans les sanctions en cas d'absence d'ERP.
En cas de location, l'article impose d'annexer le document au bail mais sa sanction ne mentionne que l'acquéreur : il n'existe pas de sanction propre au bail dans ce texte. Le locataire conserve en principe les recours du droit commun, dont l'issue dépend du juge. Pour l'ERP, à l'inverse, l'article L125-5 vise expressément le locataire. Dans le doute, interrogez votre notaire ou un avocat.
La notice du ministère recommande enfin au vendeur ou au bailleur de conserver une copie de l'ENSA datée et visée par l'acquéreur ou le locataire, pour prouver qu'il a bien été remis.
Faut-il un ENSA quand le bien n'est pas en zone de PEB ?
Le texte ne l'exige pas : l'obligation ne naît que si le bien se trouve dans l'une des zones de bruit d'un plan d'exposition au bruit. La grande majorité des communes n'en ont pas.
Certaines études notariales et agences demandent néanmoins un état indiquant que le bien n'est pas concerné, afin de garder au dossier la trace de la vérification. C'est un usage, pas une règle. Il ne coûte rien de s'y plier lorsque l'état est fourni avec l'ERP, ce qui est le cas du rapport Risqéo : il comprend l'ENSA dans tous les cas, que le bien soit ou non en zone de bruit.
ERP et ENSA dans un seul rapport, sans supplément
Les tarifs sont libres, et l'ENSA est parfois facturé comme une prestation à part. Comme l'ERP, il se déduit pourtant de la position de la parcelle par rapport à un zonage public.
Le rapport Risqéo réunit les deux. À partir de l'adresse ou de la référence cadastrale (section et numéro de parcelle, plusieurs parcelles possibles dans un même dossier), le PDF est généré en quelques secondes. Il contient l'état des risques, conforme au modèle d'état des risques en vigueur (articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement) et établi à partir des sources officielles Géorisques, puis l'état des nuisances sonores aériennes avec la zone de PEB applicable à la parcelle. Le tout est annexable à tout acte de vente ou bail.
Le prix est de 4 € TTC à l'unité, sans compte, avec des packs et abonnements dégressifs présentés sur la page tarifs de l'ERP en ligne. Le renouvellement gratuit et illimité pendant 18 mois permet de rééditer les deux documents si la signature est repoussée.
L'ERP et l'ENSA ne sont que deux pièces du dossier. Pour les situer par rapport au DPE, à l'amiante, au plomb ou aux termites, qui exigent eux la visite d'un diagnostiqueur, voir notre comparatif de l'ERP et des autres diagnostics immobiliers.
FAQ : ERP et diagnostic bruit ENSA
L'ENSA fait-il partie de l'ERP ?
Non. Ce sont deux documents distincts : l'état des risques relève de l'article L125-5 du Code de l'environnement, l'état des nuisances sonores aériennes de l'article L112-11 du Code de l'urbanisme. Ils sont souvent remis ensemble, et le rapport Risqéo comprend les deux, sans supplément.
L'ENSA est-il obligatoire en location ?
Oui, si le logement est situé dans une zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit et si le bail relève de la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à titre de résidence principale, bail mobilité). Le document est intégré au dossier de diagnostic technique annexé au bail. Les baux commerciaux ne sont pas visés, alors que l'ERP doit leur être annexé.
Que risque le vendeur si l'ENSA manque ?
Si le bien est en zone de plan d'exposition au bruit et que le document n'a pas été annexé, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L112-11, III du Code de l'urbanisme). C'est la même sanction que pour l'état des risques.
Et si l'ENSA manque dans un bail ?
L'article L112-11 impose de joindre le document au bail, mais la sanction qu'il prévoit ne mentionne que l'acquéreur : il n'y a pas de sanction propre à la location dans ce texte. Le locataire conserve en principe les recours du droit commun, à examiner avec un professionnel du droit.
L'ENSA a-t-il une durée de validité ?
L'article L112-11 du Code de l'urbanisme n'en fixe aucune. L'information reste exacte tant que le plan d'exposition au bruit n'est pas révisé. En pratique, l'ENSA est établi en même temps que l'ERP et daté comme lui, donc de moins de 6 mois à la signature.
L'ENSA est-il obligatoire pour la vente d'un terrain ?
Seulement si le terrain est constructible et situé dans une zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit. Un terrain non constructible n'est pas concerné par l'ENSA, mais il reste soumis à l'ERP, qui vise tout bien bâti ou non bâti situé dans une zone à risque.
L'ENSA tient-il compte du bruit de la route, du train ou des voisins ?
Non. L'ENSA indique uniquement la zone du plan d'exposition au bruit d'un aérodrome où se trouve le bien. Il ne repose sur aucune mesure acoustique et ne dit rien du trafic routier ou ferroviaire, ni de l'isolation entre logements.
Qui doit remplir l'ENSA ?
Le vendeur ou le bailleur. La notice du ministère (DGAC, juin 2020) précise qu'il établit directement ce document, à partir du plan d'exposition au bruit consultable en mairie, en préfecture ou sur Géoportail. Aucune visite du bien n'est nécessaire, comme pour l'ERP.
ERP et ENSA en un seul PDF
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