Oui : l'État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire pour toute location, vide, meublée, commerciale ou saisonnière, quel que soit l'étage de l'appartement. Le bailleur l'annexe au bail, daté de moins de 6 mois à la signature, à ses frais. Sans ERP, le locataire peut obtenir une baisse de loyer ou l'annulation du bail.
Votre nouveau locataire arrive pour signer et votre dossier de diagnostic technique (DDT) doit être complet. Bonne nouvelle : l'ERP est un document purement administratif, sans visite d'un technicien, que vous pouvez obtenir en ligne en quelques secondes. Ce guide rassemble ce que dit la loi, les types de baux concernés, les autres annexes du bail, le calendrier de remise, la validité, les sanctions et les cas particuliers (garage, colocation, Airbnb, renouvellement).
💡 Votre dossier de location est-il prêt à être signé ?
Vérifiez la validité de votre ERP en un coup d'œil :
Depuis combien de temps le précédent locataire occupait-il l'appartement ?
🟢 ERP potentiellement réutilisable
Vous pouvez réutiliser l'ERP du précédent bail s'il a encore moins de 6 mois à la date de la nouvelle signature, à la stricte condition qu'aucun nouvel arrêté préfectoral (plan de prévention, catastrophe naturelle) n'ait été publié sur la commune entre-temps.
🔴 Votre ERP est périmé
La loi vous impose un ERP de moins de 6 mois pour le nouveau locataire.
Générer un ERP location (valide 6 mois)Ce que dit la loi : l'ERP est une annexe obligatoire du bail
Le cadre juridique est strict. L'article L125-5 du Code de l'environnement prévoit que les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques sont informés par le bailleur de l'existence des risques : un état des risques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, et cet état est annexé au contrat de bail.
Bail vide, meublé, commercial, garage : aucune exception
La législation ne fait aucune distinction selon la nature du contrat. L'ERP est le dénominateur commun de toute transaction immobilière et s'annexe au bail au même titre que l'état des lieux d'entrée, que vous proposiez :
- une location vide pour une résidence principale ;
- une location meublée, un studio étudiant ou une résidence secondaire ;
- un bail commercial, professionnel, rural ou précaire (murs ou fonds de commerce) ;
- un garage, un box ou une place de parking : la loi vise les « biens immobiliers », sans condition d'habitation ;
- une location saisonnière : l'information est due, l'ERP est mis à disposition dans le logement ou le livret d'accueil plutôt qu'annexé à chaque contrat de quelques jours.
L'obligation joue dès que la commune est soumise à un arrêté préfectoral, ce qui concerne la très grande majorité du territoire. Pour la définition complète du document, lisez notre guide Diagnostic ERP : définition, contenu, obligations et prix.
Le mythe de l'étage : pourquoi un ERP pour un appartement perché ?
C'est la question numéro un des propriétaires lors d'une mise en location. « Si je loue au 5e étage, pourquoi dois-je signaler un risque d'inondation à mon locataire ? »
❌ LE MYTHE
Le risque s'évalue uniquement au niveau du lot privatif. L'eau n'atteindra jamais le 5e étage, donc la déclaration est inutile.
✅ LA RÉALITÉ
La loi évalue le risque sur l'ensemble de la parcelle cadastrale, le sol et le terrain. Si la rivière déborde, les caves, les parkings, le réseau électrique des parties communes et l'ascenseur sont hors service. Le locataire doit en être informé.
Même logique pour un immeuble neuf : le risque (inondation, sismicité, radon) est lié au terrain, pas à l'âge du bâtiment. L'ERP est donc obligatoire dès la première mise en location.
📋 La check-list du bailleur : les annexes du bail
L'ERP n'est qu'une pièce du Dossier de Diagnostic Technique. Il est le seul à se faire entièrement en ligne ; les autres exigent le passage d'un technicien certifié.
Ce que contient l'ERP annexé au bail
Historiquement appelé ERNT, ERNMT puis ESRIS, le document informe le locataire sur :
- Les risques naturels : inondations, avalanches, mouvements de terrain, feu de forêt, retrait-gonflement des argiles.
- Les risques technologiques et miniers : proximité d'une usine dangereuse ou d'anciennes galeries souterraines.
- La sismicité : zonage de 1 à 5 sur le territoire national.
- Le radon : la commune est-elle en zone à potentiel radon significatif ?
- La pollution des sols (SIS) : la parcelle est-elle répertoriée en secteur d'information sur les sols ?
- Le recul du trait de côte pour les biens littoraux, et le bruit des aérodromes (ENSA) à proximité d'un aéroport.
Un locataire averti de la présence d'un PPRI ou d'un ENSA s'engage en connaissance de cause, ce qui limite les litiges futurs. Le détail rubrique par rubrique est dans notre guide sur le contenu du diagnostic ERP.
Quand remettre l'ERP : annonce, visite, signature
- L'annonce : la mention légale des risques doit figurer sur votre annonce (vitrine d'agence, portail internet, réseaux sociaux).
- La première visite : le document doit être tenu à disposition du candidat locataire.
- La signature : l'ERP complet, avec ses cartes en annexe, est paraphé et annexé au bail. Il doit dater de moins de 6 mois à la date de signature de chaque contrat.
Le DDT, ERP compris, peut être transmis par voie dématérialisée (PDF par e-mail, signature électronique), à condition que le locataire ait donné son accord explicite.
Validité 6 mois, renouvellement de bail et changement de locataire
L'ERP est valable 6 mois à compter de sa date d'émission. Ce délai court s'explique par l'évolution rapide des plans de prévention des risques. Trois situations reviennent sans cesse :
- Reconduction tacite avec le même locataire : aucun nouvel ERP à fournir. L'obligation s'apprécie à la signature du contrat.
- Nouveau bail (changement de locataire, nouveau contrat) : un ERP de moins de 6 mois est obligatoire, même si le précédent a été fourni récemment.
- En cours de bail : le locataire ne peut pas exiger un ERP actualisé si de nouveaux risques apparaissent pendant la location.
En colocation avec un bail unique, un seul ERP suffit ; en cas de baux individuels, chaque contrat reçoit son annexe. Toutes les règles de durée sont détaillées dans notre guide sur la validité du diagnostic ERP. Avec Risqéo, l'ERP est renouvelable gratuitement pendant 18 mois, ce qui couvre une rotation de locataires ou un nouvel arrêté préfectoral.
Sanctions : ce que risque le bailleur sans ERP
Si vous « oubliez » l'ERP ou remettez un document expiré, le locataire dispose de recours puissants. La décision du juge peut entraîner :
⚠️ Risques financiers pour le bailleur
- 💸 Une diminution du loyer (réfaction appliquée rétroactivement) si le défaut d'information a lésé le locataire.
- 🚪 L'annulation du bail sans préavis, avec récupération intégrale du dépôt de garantie par le locataire.
- 🏚️ Des dommages et intérêts si une catastrophe naturelle détruit les biens du locataire : votre responsabilité civile est engagée.
- ⚖️ Des poursuites pour vice du consentement si un risque était connu et dissimulé.
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Faut-il déclarer les sinistres passés dans la copropriété ?
C'est une obligation souvent méconnue. Le document comporte l'historique des catastrophes indemnisées sur la commune, mais aussi une déclaration spécifique si le bien a directement subi des dommages. Si votre appartement ou les parties communes de l'immeuble (toiture endommagée par la grêle, caves inondées) ont fait l'objet d'une indemnisation par une assurance à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique pendant que vous en étiez propriétaire, vous devez l'indiquer expressément. Cette mention s'annexe obligatoirement à l'ERP.
Comment obtenir un ERP conforme pour votre locataire ?
Beaucoup de bailleurs pensent devoir convoquer un diagnostiqueur : c'est inutile pour l'ERP, aucune intervention physique dans le logement n'est requise. Trois voies existent.
Option 1 : le service public (gratuit, sous votre responsabilité)
Le portail Géorisques et son outil ERRIAL permettent de générer une base. Mais c'est vous qui engagez votre responsabilité : il faut lire des cartes complexes, vérifier chaque arrêté préfectoral et ajouter vos sinistres. Pour un bailleur qui gère plusieurs biens, la solution devient vite chronophage. Notre guide sur l'ERP gratuit détaille la démarche et ses limites.
Option 2 : le diagnostiqueur
Solution confortable si vous faites réaliser en même temps le DPE ou le CREP, mais plus onéreuse pour ce document purement documentaire.
Option 3 : la plateforme en ligne Risqéo
Vous renseignez l'adresse du bien loué ; la plateforme compile les données officielles et génère en quelques secondes l'ERP complet avec ses annexes cartographiques, pour 4 € TTC. La conformité est couverte par notre assurance responsabilité civile professionnelle, et le document est renouvelable gratuitement pendant 18 mois. Les agences et gestionnaires de plusieurs lots disposent d'une solution ERP dédiée.
FAQ : l'ERP et la location
Qui doit payer l'ERP, le propriétaire ou le locataire ?
Le coût de l'ensemble du DDT, ERP compris, est à la charge exclusive du propriétaire bailleur. Il est illégal de refacturer ces frais de mise en conformité au locataire.
Dois-je refaire l'ERP lors du renouvellement du bail avec le même locataire ?
Non. Si votre locataire reste en place et que le bail se reconduit tacitement, vous n'avez aucune obligation de mettre à jour l'ERP. La mise à jour n'est exigée qu'à la signature d'un nouveau contrat avec un nouveau locataire.
Un locataire peut-il exiger un nouvel ERP en cours de bail ?
Non. L'obligation d'information s'apprécie au moment de la signature. Si de nouveaux risques apparaissent en cours de bail, le bailleur n'est pas tenu de fournir un ERP actualisé pendant la durée de la location.
L'ERP est-il obligatoire pour une location saisonnière (Airbnb) ?
Oui, l'information sur les risques est due pour les locations saisonnières. L'ERP n'a toutefois pas à être annexé à chaque contrat de quelques jours : il suffit de le mettre à disposition de manière visible, par affichage dans le logement ou dans le livret d'accueil.
L'ERP est-il obligatoire pour un garage ou une place de parking ?
Oui. La loi vise les « biens immobiliers » : louer un garage, un box ou une place de parking nécessite d'annexer un ERP de moins de 6 mois au contrat de location.
Faut-il un ERP pour un bail commercial ou professionnel ?
Oui. L'obligation s'applique à la signature de tout bail commercial, professionnel, rural ou précaire, pour la location de murs comme d'un fonds de commerce.
Faut-il fournir l'ERP pour une colocation ?
Oui. Avec un bail unique signé par plusieurs colocataires, un seul ERP suffit. En cas de baux individuels, l'ERP doit être annexé à chacun des contrats.
Mon immeuble vient d'être construit : l'ERP est-il quand même obligatoire ?
Oui, dès la première mise en location. Le risque (inondation, sismicité, radon) est lié au terrain et non à l'âge de l'immeuble. Vous pouvez générer l'ERP en quelques secondes en ligne.
Peut-on remettre l'ERP au locataire par e-mail ?
Oui. Le Dossier de Diagnostic Technique peut être transmis par voie dématérialisée (PDF, e-mail, signature électronique), à condition que le locataire donne son accord explicite.
L'ERP signale-t-il des travaux dans la rue ou le quartier ?
Non. L'État des Risques et Pollutions ne traite que des risques majeurs encadrés par la préfecture (climat, industrie, sous-sol). Il n'a pas vocation à recenser les chantiers urbains ou les travaux temporaires du quartier.
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