Oui, le diagnostic ERP doit être prêt pour la signature du compromis comme pour celle d'une promesse unilatérale de vente. Il est annexé à l'avant-contrat avec le dossier de diagnostic technique, et doit dater de moins de 6 mois. S'il manque, le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur ne commence pas à courir.
Cette page traite de l'ERP au moment précis de l'avant-contrat : ce que la loi impose d'annexer, ce qui change (ou non) entre compromis et promesse unilatérale, qui fournit et signe le document, et ce qui se passe s'il manque. Si vous découvrez le sujet, commencez par
L'ERP fait partie du dossier annexé à l'avant-contrat
Deux textes se répondent. L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. L'état des risques y figure au 5° de la liste, pour les biens situés dans les zones visées par l'article L125-5 du Code de l'environnement : plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, zone de sismicité 2 à 5, potentiel radon de niveau 3, recul du trait de côte, secteur d'information sur les sols, entre autres.
L'article L125-5 le confirme et règle deux cas particuliers :
- pour un immeuble non bâti (un terrain), il n'existe pas de DDT : l'état des risques est annexé directement à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique ;
- pour une vente en l'état futur d'achèvement, il est annexé à l'acte authentique et, le cas échéant, au contrat préliminaire de réservation.
Le terme « promesse de vente » employé par ces textes couvre les deux formes d'avant-contrat, compromis et promesse unilatérale.
Les autres pièces du DDT (performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement) s'annexent de la même façon, mais supposent la visite d'un diagnostiqueur, alors que l'état des risques s'établit sur pièces. Notre comparatif ERP et autres diagnostics immobiliers les passe en revue un par un.
Compromis ou promesse unilatérale : ce que cela change pour l'ERP
Dans un compromis (promesse synallagmatique), vendeur et acquéreur s'engagent tous les deux : selon l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Dans une promesse unilatérale, définie à l'article 1124 du même code, seul le vendeur (le promettant) s'engage ; l'acquéreur (le bénéficiaire) dispose d'une option qu'il lève ou non dans le délai convenu.
Cette différence pèse sur l'engagement des parties, pas sur l'état des risques :
| Point | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Le vendeur et l'acquéreur | Le promettant seul ; le bénéficiaire a une option |
| ERP à annexer | Oui, avec le DDT | Oui, avec le DDT |
| Ancienneté du document | Moins de 6 mois à la signature | Moins de 6 mois à la signature |
| Qui le fournit et l'actualise | Le vendeur | Le promettant (l'article R125-25 du Code de l'environnement le nomme expressément) |
| Délai de rétractation de 10 jours | Oui, pour un logement acheté par un non-professionnel | Oui, dans les mêmes conditions |
Que votre notaire ou votre agence ait retenu l'une ou l'autre forme, le document à préparer est donc le même ; seul le circuit de signature varie.
De l'annonce à la signature : trois moments à respecter
Depuis le 1er janvier 2023 (loi Climat et résilience du 22 août 2021, décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022), l'article L125-5 fixe trois étapes :
- L'annonce. Toute annonce de vente, quel que soit son support, indique comment accéder aux informations sur les risques du bien. En pratique, elle renvoie à georisques.gouv.fr.
- La première visite. L'état des risques est remis au candidat acquéreur par le vendeur, si une visite a lieu. Gardez une trace de cette remise (e-mail, exemplaire daté).
- L'avant-contrat. Le document est annexé au compromis ou à la promesse, puis à l'acte authentique.
L'ERP doit donc exister avant la mise en vente, et non la veille du compromis ; l'offre d'achat, elle, ne s'accompagne en principe d'aucune annexe. Le calendrier détaillé figure dans quand faire le diagnostic ERP.
Qui fournit l'ERP, qui le signe
Le texte est net : le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur. L'agent immobilier ou le notaire peut préparer l'état des risques pour son client, à un tarif qu'il fixe librement, mais la responsabilité de l'information reste celle du vendeur. Le coût lui revient aussi, en principe : voir qui paie le diagnostic ERP.
Côté signature, la loi insiste sur la remise et l'annexion. L'usage, lui, est constant : le vendeur date et signe l'état des risques, l'acquéreur le paraphe avec les autres annexes. C'est la preuve que l'information a été donnée avant l'engagement.
Vente entre particuliers, sans agence
Un compromis peut être signé sous seing privé, directement entre vendeur et acquéreur. Personne ne vérifie alors le dossier à votre place. Trois précautions : annexer l'ERP et le faire parapher, lister les annexes dans le compromis, et notifier l'avant-contrat avec ses annexes par lettre recommandée avec avis de réception (ou moyen présentant des garanties équivalentes). Beaucoup de particuliers confient cette étape au notaire.
Signature électronique
La signature électronique vaut signature manuscrite lorsqu'elle repose sur un procédé fiable d'identification (article 1367 du Code civil). L'ERP est alors versé en PDF dans la liasse soumise à la signature, avec le reste du DDT : vérifiez qu'il y figure et que la version chargée est la plus récente.
Sans ERP, le délai de rétractation de 10 jours ne démarre pas
L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). C'est ce délai que l'absence d'état des risques paralyse.
Ce que dit l'article L125-5, I bis du Code de l'environnement
Lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l'article L271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. Cette communication se fait selon les mêmes modalités de notification ou de remise que la promesse elle-même.
Deux conséquences. Tant que l'ERP n'a pas été communiqué, l'acquéreur peut se retirer sans motif ni pénalité, même plusieurs semaines après la signature. Et un simple e-mail envoyé après coup ne suffit pas, en principe : il faut une communication dans les formes de la notification, et c'est elle qui fait courir les dix jours.
Le défaut d'état des risques permet aussi à l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix (article L125-5, V) : voir les sanctions en cas d'absence d'ERP. Pour un acquéreur professionnel, un local commercial ou un terrain, demandez à votre notaire si le délai de l'article L271-1 s'applique.
Ne pas oublier la déclaration des sinistres indemnisés
C'est la partie de l'état des risques qu'aucune base de données ne peut remplir. L'article L125-5, IV impose au vendeur d'un immeuble bâti d'informer l'acquéreur, dans l'état des risques, de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie catastrophes naturelles ou catastrophes technologiques du Code des assurances. Sont concernés les sinistres survenus pendant qu'il était propriétaire, et ceux dont il a lui-même été informé lors de son achat.
Cette déclaration ne se confond pas avec la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune, qui figure dans le rapport (voir les arrêtés CatNat dans l'ERP) : une commune peut compter plusieurs arrêtés sans que votre maison ait jamais été indemnisée. Avant de signer, retrouvez vos courriers d'assurance et relisez votre acte d'achat, où l'ancien propriétaire a pu déclarer un sinistre à reporter à votre tour. L'omission expose aux mêmes recours que l'absence d'ERP.
De l'avant-contrat à l'acte authentique : l'ERP doit rester exact
L'état des risques annexé à l'avant-contrat doit avoir été établi depuis moins de 6 mois. L'article R125-25 du Code de l'environnement ajoute qu'il est actualisé par le promettant ou le vendeur si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de l'acte authentique : nouvel arrêté de catastrophe naturelle, plan de prévention révisé, document arrivé à échéance pendant l'instruction du prêt.
Ce sujet a sa propre page, avec exemples datés : la validité de l'ERP au compromis, à l'acte et au bail. Une réédition avant l'acte est fréquente : prévoyez-la quelques jours avant le rendez-vous chez le notaire.
Liste de contrôle avant de signer l'avant-contrat
| À vérifier | Pourquoi |
|---|---|
| La date d'établissement : moins de 6 mois le jour de la signature | Au-delà, le document doit être réédité avant de signer |
| L'adresse et les références cadastrales, toutes parcelles comprises | Un jardin ou un garage sur une parcelle distincte doit apparaître |
| La déclaration des sinistres indemnisés, renseignée par le vendeur | Obligation propre de l'article L125-5, IV |
| L'état des nuisances sonores aériennes, si un plan d'exposition au bruit couvre le bien | Pièce distincte, exigée par l'article L112-11 du Code de l'urbanisme |
| La présence de l'ERP dans la liste des annexes du compromis ou de la promesse | C'est la preuve écrite de la remise |
| Les signatures et paraphes, ou l'intégration à la liasse électronique | Ils datent l'information de l'acquéreur |
| La notification de l'avant-contrat avec ses annexes | Elle fait courir le délai de rétractation de 10 jours |
Pour l'étape suivante, celle de l'acte authentique, le notaire applique sa propre grille : elle est décrite dans les points de contrôle du notaire sur l'ERP.
Obtenir l'ERP avant le rendez-vous de signature
Un ERP ne demande aucune visite du bien : le vendeur peut l'établir lui-même, sans passer par un diagnostiqueur. Sur Risqéo, le PDF est généré en quelques secondes à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale, avec plusieurs parcelles possibles dans un même document. Il est établi à partir des sources officielles Géorisques, conforme au modèle d'état des risques en vigueur (articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement) et annexable à tout acte de vente ou bail. L'état des nuisances sonores aériennes y est inclus sans supplément.
Le document coûte 4 € TTC à l'unité, sans création de compte, et son renouvellement est gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande : le même achat couvre la visite, l'avant-contrat et l'acte authentique. Les packs et abonnements pour les professionnels sont sur la page tarifs. Il vous restera à compléter la déclaration de sinistres, qui vous est personnelle.
FAQ : ERP, compromis et promesse de vente
L'ERP est-il obligatoire dès le compromis ou seulement à l'acte authentique ?
Dès l'avant-contrat. L'état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique, que l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Il doit avoir moins de 6 mois à la signature.
Compromis ou promesse unilatérale : l'ERP à fournir est-il différent ?
Non. Le document, son contenu et son ancienneté maximale sont les mêmes. La seule différence tient aux personnes : dans une promesse unilatérale, c'est le promettant (le vendeur) qui fournit et actualise l'état des risques, et le bénéficiaire qui le reçoit.
Peut-on signer un compromis sans ERP ?
Rien n'empêche matériellement de signer, mais pour un logement, le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur non professionnel ne court qu'à compter du lendemain de la communication de l'état des risques (article L125-5 du Code de l'environnement). En pratique, le notaire ou l'agence demande le document avant de faire signer.
Le notaire ou l'agence peut-il établir l'ERP à ma place ?
Oui, beaucoup d'études et d'agences le proposent, à un tarif qu'elles fixent librement. Le vendeur reste responsable de l'information donnée, notamment de la déclaration des sinistres indemnisés, qu'il est seul à connaître. Il peut aussi établir le document lui-même, puisqu'aucune visite du bien n'est nécessaire.
L'acquéreur doit-il signer ou parapher l'ERP ?
La loi insiste sur la remise et l'annexion du document. En pratique, le vendeur le date et le signe, et l'acquéreur le paraphe avec les autres annexes : c'est la preuve que l'information a bien été donnée avant l'engagement. En signature électronique, l'ERP est intégré à la liasse soumise à la signature des parties.
L'ERP est-il exigé pour la promesse de vente d'un terrain ?
Oui, si le terrain se trouve dans une zone concernée. Faute de dossier de diagnostic technique pour un immeuble non bâti, l'article L125-5 du Code de l'environnement prévoit que l'état des risques est annexé directement à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique.
Faut-il joindre l'état des nuisances sonores aériennes à l'avant-contrat ?
Oui, lorsque le bien est situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome (article L112-11 du Code de l'urbanisme). Le rapport Risqéo comprend cet état des nuisances sonores aériennes sans supplément, dans le même PDF que l'état des risques.
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