Oui, l'état des risques est dû pour tout lot de copropriété vendu ou loué : appartement, cave, parking ou local, dès lors que l'immeuble se trouve dans une zone visée par l'article L125-5 du Code de l'environnement. L'obligation pèse sur le copropriétaire vendeur ou bailleur, pas sur le syndic, et chaque transaction exige son propre document de moins de 6 mois.
La confusion vient de ce qu'une copropriété produit déjà des documents collectifs tenus par le syndic : dossier amiante des parties communes, DPE de l'immeuble, plan de travaux. L'ERP n'en fait pas partie.
Un lot de copropriété est un bien immobilier comme un autre
L'article L125-5 du Code de l'environnement impose au vendeur ou au bailleur d'informer l'acquéreur ou le locataire de tout « bien immobilier » situé dans une zone à risque : périmètre d'un plan de prévention des risques, zone de sismicité 2 ou plus, potentiel radon de niveau 3, secteur d'information sur les sols, recul du trait de côte. Le texte ne distingue ni la maison de l'appartement, ni le logement du local d'activité : voir ce qu'est un diagnostic ERP et ce qu'il contient.
Un lot de copropriété entre donc dans le champ de l'obligation au même titre qu'un pavillon. Deux conséquences :
- l'étage ne change rien : un appartement au cinquième reste concerné par le plan de prévention du risque inondation qui couvre le terrain ;
- l'usage non plus : logement, bureau, commerce en pied d'immeuble ou simple cave, l'information est due dès qu'il y a vente ou bail écrit.
Un ERP rattaché à la parcelle de l'immeuble, pas au lot
L'état des risques ne décrit ni le bâtiment ni le logement. Il situe un terrain par rapport à des zonages réglementaires, à partir de son adresse et de ses références cadastrales. Or tous les lots d'un immeuble reposent sur la ou les mêmes parcelles : le résultat est, en principe, identique du rez-de-chaussée au dernier étage, et le numéro de lot n'a aucune incidence sur les zonages.
Il n'existe pas pour autant d'« ERP de l'immeuble » valable pour tous. Le document est établi par un vendeur ou un bailleur donné, pour une transaction donnée, et doit avoir moins de 6 mois le jour de la promesse, de l'acte authentique ou du bail. Dix ventes dans l'immeuble, ce sont dix états des risques au contenu voisin, chacun daté et rattaché à son acte. Le décompte est expliqué dans la validité de l'ERP au compromis, à l'acte et au bail.
Grandes copropriétés : attention aux parcelles multiples
Une résidence de plusieurs bâtiments s'étend souvent sur plusieurs parcelles, et la limite d'une zone réglementée peut la traverser. Vérifiez la parcelle de votre lot, et celle du parking s'il est implanté à part.
Cave, parking, box : les lots accessoires vendus seuls
Une cave, un emplacement de stationnement ou un box peuvent être cédés ou loués sans l'appartement. Ces lots échappent à certains diagnostics : la loi Carrez ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, ni aux emplacements de stationnement, ni aux lots de moins de 8 m² (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Rien de tel pour l'état des risques : l'article L125-5 ne prévoit aucun seuil de surface ni exception selon l'usage, et vise même les terrains nus.
| Lot vendu ou loué | ERP à fournir ? | À savoir |
|---|---|---|
| Appartement, studio, chambre de service | Oui, si l'immeuble est en zone visée | Remis dès la première visite, puis annexé à l'acte ou au bail |
| Cave, parking ou box vendu seul | Oui, en principe | Aucun seuil de surface ; c'est parfois le seul diagnostic du dossier |
| Local commercial ou professionnel | Oui, à la vente comme au bail | Même règle des 6 mois que pour un logement |
| Appartement, cave et parking vendus ensemble | Un seul ERP, en principe | Même acte, même acquéreur : le document couvre toutes les parcelles concernées |
Copropriétaire ou syndic : qui établit l'ERP ?
La loi désigne le vendeur ou le bailleur : en copropriété, le copropriétaire qui vend ou loue son lot, pas le syndicat des copropriétaires ni son syndic. Le syndic administre les parties communes ; dans la vente d'un lot, il n'intervient que pour les pièces relatives à la copropriété elle-même.
Rien n'interdit de confier la préparation du document à un tiers (syndic, agent immobilier, gestionnaire locatif, notaire, diagnostiqueur) : ses honoraires sont libres, et la responsabilité de l'information reste celle du copropriétaire. L'ERP ne demandant aucune visite du bien, le vendeur ou le bailleur peut aussi l'établir lui-même. Pour les syndics qui proposent ce service, voir ERP pour les syndics de copropriété.
Sinistres indemnisés : ce que le syndic peut savoir à votre place
Sur un point, le syndic devient un interlocuteur utile. Selon le IV de l'article L125-5, lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre du régime des catastrophes naturelles ou technologiques (articles L125-2 et L128-2 du Code des assurances), le vendeur ou le bailleur en informe l'acquéreur ou le locataire, dans l'état des risques, pour tout sinistre survenu pendant qu'il était propriétaire ou dont il a lui-même été informé.
Le texte parle de l'immeuble, sans distinguer parties privatives et parties communes. Or l'indemnité a pu être versée au syndicat des copropriétaires pour des dégâts hors de votre lot : sous-sols inondés, toiture arrachée, façade fissurée après une sécheresse. Avant de remplir cette rubrique, il est prudent :
- d'interroger le syndic sur les sinistres déclarés à l'assurance de l'immeuble après un arrêté de catastrophe naturelle ;
- de relire les procès-verbaux d'assemblée générale ;
- de reprendre la déclaration faite par votre propre vendeur dans votre acte d'achat.
Cette déclaration ne se confond pas avec la liste des arrêtés pris sur la commune, reprise automatiquement dans le rapport (voir les arrêtés de catastrophe naturelle dans l'ERP). Aucune base publique ne recense les indemnités versées pour un immeuble : seul le propriétaire peut la renseigner, avec l'aide du notaire en cas de doute.
Les diagnostics propres à la copropriété, à ne pas confondre avec l'ERP
Quatre documents sont propres à la copropriété. Trois sont collectifs et relèvent du syndicat des copropriétaires ; aucun ne remplace l'état des risques.
| Document | Porte sur | Qui s'en charge |
|---|---|---|
| Mesurage loi Carrez | La superficie privative du lot vendu (au moins 8 m², hors caves, garages et stationnements) | Le copropriétaire vendeur |
| Dossier technique amiante (DTA) des parties communes | Les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | Le syndicat des copropriétaires, via le syndic |
| DPE collectif | Le bâtiment entier, si le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 | Le syndicat, après vote en assemblée générale |
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Les travaux à prévoir sur dix ans dans les immeubles d'habitation de plus de 15 ans | Le syndicat (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) |
| État des risques (ERP) | Les parcelles de l'immeuble et les sinistres indemnisés | Le copropriétaire vendeur ou bailleur |
Le DPE collectif s'est imposé par étapes : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2025 pour celles de 50 à 200 lots, 2026 pour celles de 50 lots au plus (2028 outre-mer). Le projet de plan pluriannuel de travaux concerne, depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans (calendriers publiés par service-public.gouv.fr).
Pour situer l'ERP dans le dossier de diagnostic technique, voir notre comparatif de l'ERP et des autres diagnostics immobiliers et, pour le mesurage du lot, ERP et loi Carrez : deux obligations distinctes.
À quel moment le fournir, et que risque-t-on sans lui ?
Le calendrier est celui de tout bien. Depuis le 1er janvier 2023, l'annonce renvoie vers georisques.gouv.fr et l'état des risques est remis dès la première visite, puis annexé à la promesse, à l'acte authentique ou au bail, avec moins de 6 mois d'ancienneté à chaque signature. Pour un bail, voir l'ERP pour une location.
En copropriété, le délai entre compromis et acte s'allonge volontiers : un document établi à la mise en annonce est souvent périmé le jour de l'acte. Si l'état des risques n'est pas annexé, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas, et l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix : voir les sanctions en cas d'absence d'ERP.
Établir l'ERP de son lot en ligne
Sur Risqéo, vous saisissez l'adresse de l'immeuble ou sa référence cadastrale (section et numéro de parcelle, plusieurs parcelles possibles dans un même ERP) et le PDF est généré en quelques secondes. Il est établi à partir des sources officielles Géorisques, avec des données actualisées chaque jour, conforme au modèle d'état des risques en vigueur (articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement) et annexable à tout acte de vente ou bail. Le rapport comprend aussi, sans supplément, l'état des nuisances sonores aériennes lorsque l'immeuble se trouve dans un plan d'exposition au bruit.
L'ERP coûte 4 € TTC à l'unité, sans création de compte, avec un renouvellement gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande, de quoi couvrir l'annonce, le compromis puis l'acte. Pour plusieurs lots, les packs de crédits et les abonnements figurent sur la page tarifs de Risqéo.
FAQ : ERP et copropriété
Le syndic doit-il fournir l'ERP lors de la vente d'un lot ?
Non. L'article L125-5 du Code de l'environnement fait peser l'information sur le vendeur ou le bailleur, donc sur le copropriétaire. Le syndic peut préparer le document pour rendre service, mais la responsabilité de l'état des risques annexé à l'acte reste celle du copropriétaire.
Un seul ERP suffit-il pour tous les lots de l'immeuble ?
Le contenu est en principe le même, car les zonages s'apprécient à l'échelle des parcelles de l'immeuble. Mais il n'existe pas d'ERP permanent de l'immeuble : chaque vente et chaque bail exige un document établi par le vendeur ou le bailleur concerné, daté de moins de 6 mois à la signature.
Faut-il un ERP pour vendre une cave ou une place de parking seule ?
Oui, en principe. Le texte vise tout bien immobilier, bâti ou non, sans seuil de surface ni condition d'usage. Si l'immeuble se trouve dans une zone visée par l'article L125-5, le notaire demandera un état des risques de moins de 6 mois, même pour un lot accessoire.
Appartement, cave et parking vendus ensemble : combien d'ERP faut-il ?
Un seul, en principe, lorsque les lots sont vendus au même acquéreur dans le même acte. Si le parking se trouve sur une autre parcelle, elle doit figurer dans le document : un ERP Risqéo peut réunir plusieurs parcelles.
Qui déclare les sinistres indemnisés après une catastrophe naturelle en copropriété ?
Le vendeur ou le bailleur du lot, dans l'état des risques, pour les sinistres survenus pendant qu'il était propriétaire ou dont il a été informé (article L125-5, IV). Quand l'indemnité a porté sur les parties communes, l'information se trouve souvent chez le syndic : mieux vaut l'interroger.
Combien coûte l'ERP d'un lot de copropriété ?
Le document ne demande aucune visite et le copropriétaire peut l'établir lui-même. Chez Risqéo, il coûte 4 € TTC à l'unité, sans compte, avec un renouvellement gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande. Les honoraires d'un intermédiaire qui s'en charge à votre place sont libres.
Vous vendez ou louez un lot de copropriété ?
Saisissez l'adresse de l'immeuble ou sa référence cadastrale : le PDF est généré en quelques secondes, état des nuisances sonores aériennes compris. 4 € TTC, renouvellement gratuit pendant 18 mois.
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