Le diagnostic ERP et le mesurage loi Carrez n'ont rien en commun, sinon de figurer tous deux dans le dossier de vente d'un lot de copropriété. L'ERP décrit les risques auxquels le terrain est exposé et doit avoir moins de 6 mois ; le mesurage Carrez fixe la superficie privative du lot et reste valable tant que celui-ci n'est pas modifié.
Dans la liste de pièces envoyée par le notaire, les deux lignes se suivent, mais elles n'obéissent ni au même texte, ni au même calendrier, ni aux mêmes sanctions. Cette page les compare point par point ; pour les autres pièces du dossier, voir notre comparatif de l'ERP et des autres diagnostics immobiliers.
Deux documents, deux objets : l'intérieur du lot et l'environnement du terrain
Le mesurage Carrez regarde à l'intérieur des murs : combien de mètres carrés privatifs l'acquéreur achète-t-il ? Le prix d'un appartement se raisonnant au mètre carré, la loi veut que cette surface soit écrite dans l'acte et ouvre un recours si elle est surestimée.
L'état des risques regarde à l'extérieur. Il ne dit rien du logement : il situe la parcelle par rapport aux zonages réglementaires et rappelle les catastrophes naturelles reconnues sur la commune. Deux appartements identiques, l'un en bord de rivière et l'autre sur un coteau, auront la même surface Carrez et deux ERP très différents.
La superficie loi Carrez : ce qu'elle mesure et pour quels lots
La « loi Carrez » est la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui a inséré un article 46 dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Toute promesse et tout acte de vente d'un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de sa partie privative : appartements, mais aussi locaux commerciaux, bureaux et maisons formant un lot d'une copropriété dite horizontale.
Le mode de calcul est fixé par le décret du 17 mars 1967 (articles 4-1 et 4-2, issus du décret n° 97-532 du 23 mai 1997). On retient la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction :
- des murs et des cloisons ;
- des marches et des cages d'escalier ;
- des gaines, des embrasures de portes et de fenêtres ;
- des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte, et l'obligation ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, ni aux emplacements de stationnement. Une maison individuelle hors copropriété et un terrain nu y échappent entièrement.
Un point surprend souvent : la superficie Carrez ne figure pas dans la liste des diagnostics techniques de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. C'est une mention de l'acte, régie par le droit de la copropriété, même si l'attestation de mesurage est réclamée en même temps que les diagnostics.
L'état des risques (ERP) : ce qu'il décrit et pour quels biens
L'état des risques repose sur l'article L125-5 du Code de l'environnement (articles R125-23 à R125-27 pour le détail). Il vise tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité 2 ou plus, dans une zone à potentiel radon de niveau 3, dans une zone exposée au recul du trait de côte ou dans un secteur d'information sur les sols. La copropriété n'y change rien, et la règle vaut en vente comme en location. Il figure, lui, dans le dossier de diagnostic technique (article L271-4, 5°).
Le rapport Risqéo réunit l'état des risques (plans de prévention, sismicité, radon, trait de côte, débroussaillement, sols pollués, arrêtés CatNat, argiles) et l'état des nuisances sonores aériennes, sans supplément. Chaque rubrique est expliquée dans notre guide de l'état des risques et pollutions.
En copropriété : l'ERP porte sur la parcelle de l'immeuble
Un lot n'a pas de parcelle à lui : l'état des risques s'établit à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale (section et numéro) du terrain de l'immeuble. Si la résidence s'étend sur plusieurs parcelles, elles peuvent être réunies dans un même ERP. La cave et le parking, exclus du mesurage Carrez, sont donc bien couverts par l'état des risques. Le détail par type de lot est dans notre guide de l'ERP en copropriété.
ERP et loi Carrez : le tableau comparatif
| Critère | Diagnostic ERP | Superficie loi Carrez |
|---|---|---|
| Objet | Risques et pollutions auxquels la parcelle est exposée | Superficie privative du lot vendu |
| Texte | Article L125-5 du Code de l'environnement | Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Biens concernés | Tout bien bâti ou non bâti situé dans une zone visée par le texte | Lots de copropriété de 8 m² et plus, hors caves, garages et stationnements |
| Vente ou location | Les deux | Vente uniquement |
| Qui l'établit | Le vendeur ou le bailleur, seul ou par un service en ligne | Le vendeur, seul ou par un diagnostiqueur ou un géomètre |
| Visite du bien | Aucune : recherche documentaire | Oui : relevé pièce par pièce |
| Validité | Moins de 6 mois à chaque signature | Sans limite tant que le lot n'est pas modifié |
| Sanction | Résolution du contrat ou diminution du prix ; délai de rétractation qui ne court pas | Nullité si la mention manque ; diminution du prix si l'écart dépasse 5 % |
| Coût | 4 € TTC chez Risqéo | Tarifs libres |
Qui établit chaque document, et à quel coût ?
Dans les deux cas, la loi n'impose pas de passer par un professionnel, et dans les deux cas c'est le vendeur qui répond du résultat devant l'acquéreur. La ressemblance s'arrête là.
Le mesurage Carrez : un relevé sur place
Rien n'interdit au vendeur de mesurer lui-même son appartement. L'exercice est moins simple qu'il n'y paraît : mezzanine, pièce mansardée, véranda ou loggia fermée posent chacune une question de qualification, et la tolérance n'est que de 5 %. La plupart des vendeurs confient donc le mesurage à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert, souvent lors de la même visite que les autres diagnostics. Les tarifs sont libres : demandez un devis qui détaille chaque prestation.
L'ERP : une recherche documentaire, sans visite
Un ERP ne demande aucune visite du bien : le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même, en remplissant le formulaire de l'État ou en passant par un service en ligne. Chez Risqéo, le PDF est généré en quelques secondes à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale ; il est établi à partir des sources officielles Géorisques, avec des données actualisées chaque jour, et conforme au modèle d'état des risques en vigueur (articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du Code de l'environnement). Il coûte 4 € TTC à l'unité, sans compte ; packs et abonnements sont détaillés sur la page tarifs de l'ERP en ligne.
Si le diagnostiqueur qui vient pour le mesurage propose aussi l'ERP, comparez la ligne correspondante du devis : rien n'oblige à tout commander au même endroit. Sur la répartition de la dépense, voir qui paie le diagnostic ERP.
Durée de validité : sans limite pour l'un, moins de 6 mois pour l'autre
La loi Carrez ne prévoit aucune durée de validité. Une attestation de mesurage ancienne reste utilisable tant que le lot n'a pas été modifié : cloison abattue, loggia fermée, combles aménagés ou réunion de deux lots imposent en revanche un nouveau relevé. En cas de doute sur un mesurage hérité d'un précédent propriétaire, mieux vaut le refaire, car c'est le vendeur actuel qui supporterait la diminution du prix.
L'état des risques doit avoir moins de 6 mois à la promesse ou au compromis, puis à nouveau le jour de l'acte authentique. Il doit aussi être mis à jour si les informations ont changé entre-temps, par exemple après un nouvel arrêté de catastrophe naturelle. Les cas de figure sont détaillés dans notre page sur la validité de 6 mois de l'ERP.
Sanctions : ce que risque le vendeur en cas d'erreur ou d'oubli
Côté loi Carrez
Si la superficie n'est pas mentionnée, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte, au plus tard un mois après l'acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle qui est écrite, il peut exiger une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante ; l'action doit être engagée dans l'année qui suit l'acte authentique. À l'inverse, une surface réelle supérieure ne donne droit à aucun supplément de prix. Le recours à un professionnel ne supprime pas ce risque : c'est au vendeur que l'acquéreur s'adresse, et un éventuel recours contre le mesureur se discute avec le notaire ou un avocat.
Côté ERP
En l'absence d'état des risques, ou s'il est inexact, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L125-5, V). Depuis le 1er janvier 2023, si l'ERP n'est pas annexé à l'acte, le délai de rétractation ou de réflexion de l'acquéreur ne court pas. Le vendeur doit par ailleurs déclarer par écrit les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques survenus pendant qu'il était propriétaire (article L125-5, IV). Pour le détail des recours, voir les sanctions en cas d'absence d'ERP.
Vente d'un lot de copropriété : dans quel ordre s'y prendre
- Avant l'annonce. Faites mesurer le lot, ou retrouvez l'attestation existante si rien n'a été modifié depuis. Depuis le 1er janvier 2023, l'annonce doit aussi comporter une mention sur les risques renvoyant à georisques.gouv.fr.
- Dès la première visite. L'état des risques doit être remis au candidat acquéreur. Comme il ne demande aucune visite du bien, il peut être prêt le jour même, sans attendre le passage du diagnostiqueur.
- À la promesse ou au compromis. La superficie Carrez est écrite dans l'acte, et un ERP de moins de 6 mois y est annexé.
- À l'acte authentique. Le mesurage n'a pas bougé. L'ERP, lui, est recontrôlé par le notaire. S'il a dépassé 6 mois, il faut le rééditer ; chez Risqéo, le renouvellement de l'ERP est gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande.
Le mesurage se fait donc une fois, tôt, et ne se refait qu'après des travaux. L'ERP se fait vite, mais se surveille jusqu'au jour de la signature.
FAQ : ERP et loi Carrez en pratique
Faut-il un ERP et un mesurage Carrez pour vendre un appartement ?
Oui, en principe les deux. La superficie privative figure dans la promesse et dans l'acte dès que le lot atteint 8 m². L'état des risques y est annexé lorsque l'immeuble se trouve dans une zone visée par l'article L125-5 du Code de l'environnement, et il doit avoir moins de 6 mois.
Une maison individuelle est-elle concernée par la loi Carrez ?
Non, sauf si elle constitue un lot de copropriété, comme dans certaines copropriétés dites horizontales. L'ERP, lui, s'applique à la maison comme à l'appartement : il dépend de la localisation du terrain, pas du statut de l'immeuble.
Pour une location, faut-il fournir l'ERP et la surface Carrez ?
L'ERP, oui : il est annexé au bail et doit avoir moins de 6 mois à la signature. La loi Carrez, non : elle ne concerne que la vente. Le bail d'une résidence principale mentionne la surface habitable, dite loi Boutin, calculée autrement ; si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, le locataire peut demander une diminution du loyer (loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1).
Je vends un terrain : Carrez, ERP, ou les deux ?
L'ERP seulement. Un terrain nu n'a pas de partie privative à mesurer. L'état des risques vise en revanche tout bien immobilier, bâti ou non bâti, et il compte pour un acquéreur qui veut construire : zonage d'un plan de prévention, argiles, secteur d'information sur les sols.
Un même ERP peut-il servir à plusieurs lots du même immeuble ?
Les risques sont identiques pour tous les lots, puisqu'ils tiennent à la parcelle. Mais l'état des risques est annexé à chaque contrat et doit avoir moins de 6 mois à sa signature : chaque vente, chaque bail appelle son propre document à jour. Pour les gros volumes, Risqéo propose des packs de crédits et des abonnements.
Faut-il refaire le mesurage Carrez et l'ERP si la vente prend du retard ?
Le mesurage, non : il reste valable tant que le lot n'est pas modifié. L'ERP, oui, s'il a plus de 6 mois le jour de l'acte ou si les informations ont changé entre-temps. Chez Risqéo, le renouvellement est gratuit et illimité pendant 18 mois à compter de la commande.
Le mesurage attend le diagnostiqueur, pas l'ERP
PDF généré en quelques secondes à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale, annexable à tout acte de vente ou bail. 4 € TTC, renouvellement gratuit pendant 18 mois, 35 391 communes et arrondissements couverts.
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