L'obligation de fournir un ERP (État des Risques et Pollutions) s'applique dans de nombreuses situations immobilières. Vente de maison, location d'appartement, cession de terrain, donation ou succession : chaque contexte a ses propres règles. Ce guide vous permet de trouver immédiatement ce qui s'applique à votre cas.
💡 Quelle est votre situation ?
🏠 Vente de maison ou appartement
- ✅ ERP obligatoire dès la publication de l'annonce
- ✅ À remettre lors de la première visite
- ✅ Annexé au compromis de vente
- ✅ Valide à la signature de l'acte authentique (6 mois)
- ⏱️ Validité : 6 mois
🔑 Location (vide, meublée, commerciale)
- ✅ ERP obligatoire pour tout bail (résidentiel, commercial, professionnel)
- ✅ Annexé au contrat de location à la signature
- ✅ À renouveler à chaque changement de locataire
- ❌ Pas obligatoire lors d'une reconduction tacite du même bail
- ⏱️ Validité : 6 mois
🌿 Vente de terrain (constructible, agricole, de loisir)
- ✅ ERP obligatoire pour tout type de terrain
- ✅ Terrain constructible en zone RGA moyenne/forte : + étude géotechnique G1 (Loi Élan)
- ✅ Annexé à la promesse de vente et à l'acte authentique
- ⏱️ Validité : 6 mois
📜 Donation ou succession
- ✅ ERP obligatoire : tout transfert de propriété est concerné
- ✅ Même gratuit, le bénéficiaire doit être informé des risques
- ✅ Exigé par le notaire pour l'acte de donation ou d'acceptation de succession
- ⏱️ Validité : 6 mois
Le principe général : l'IAL s'applique à toute transaction
L'Information Acquéreur Locataire (IAL), encadrée par l'article L125-5 du Code de l'environnement, repose sur un principe simple : toute personne qui va occuper ou acquérir un bien immobilier a le droit de savoir à quels risques naturels, miniers ou technologiques il est exposé. Cette obligation incombe systématiquement au propriétaire actuel (vendeur ou bailleur).
L'ERP est le document officiel qui matérialise cette information. Sa validité est de 6 mois — le délai le plus court de tous les diagnostics immobiliers. Cela s'explique par l'évolution constante des plans de prévention préfectoraux et des arrêtés de catastrophe naturelle.
Tableau récapitulatif : ERP selon le type de transaction
| Situation | ERP obligatoire ? | Quand le remettre ? | Validité |
|---|---|---|---|
| Vente maison / appart | ✅ Oui | Dès l'annonce, à la visite, au compromis, à l'acte | 6 mois |
| Vente terrain nu | ✅ Oui | Promesse de vente + acte authentique | 6 mois |
| Vente en VEFA | ✅ Oui | Contrat de réservation + acte | 6 mois |
| Location vide / meublée | ✅ Oui | Annexé au bail à la signature | 6 mois |
| Bail commercial / professionnel | ✅ Oui | Annexé au bail à la signature | 6 mois |
| Location saisonnière | ✅ Oui (affichage) | Mis à disposition dans le logement | 6 mois |
| Donation | ✅ Oui | Acte notarié de donation | 6 mois |
| Succession / héritage | ✅ Oui | Acte d'acceptation / partage successoral | 6 mois |
| Reconduction tacite bail | ❌ Non requis | Même locataire, même bail | — |
| Viager | ✅ Oui | Acte de vente en viager | 6 mois |
Situation 1 : La vente d'un bien bâti
La vente de maison ou d'appartement est le cas le plus courant. La Loi Climat et Résilience a durci les obligations : la mention des risques doit figurer dès l'annonce immobilière (portails en ligne, vitrine d'agence), et le document complet doit être remis à chaque candidat dès la première visite physique.
L'ERP doit ensuite être annexé au compromis de vente. Si la vente s'étire dans le temps et que le document périme avant l'acte authentique, un renouvellement est impératif. Consultez notre guide sur le calendrier légal de remise de l'ERP.
Situation 2 : La mise en location
Beaucoup de bailleurs ignorent encore cette obligation. Tout contrat de location — vide, meublé, étudiant, commercial ou professionnel — doit être accompagné d'un ERP à sa signature. La validité est identique : 6 mois. Un bailleur gérant plusieurs logements doit donc renouveler l'ERP à chaque changement de locataire.
Exception importante : lors d'une reconduction tacite du bail (le locataire reste en place sans signer de nouveau contrat), pas de mise à jour obligatoire. En revanche, si un avenant significatif est signé ou si un nouveau bail remplace l'ancien, l'ERP doit être actualisé. Voir le guide ERP location appartement et notre guide sur les obligations ERP pour la location.
Situation 3 : La vente d'un terrain
Qu'il soit constructible, agricole ou de loisir, tout terrain faisant l'objet d'une vente dans une commune couverte par un PPR nécessite un ERP. La nuance importante concerne les terrains constructibles en zone d'exposition argileuse (RGA) moyenne ou forte : la Loi Élan impose en plus une étude géotechnique G1, annexée à la promesse de vente. L'ERP et l'étude G1 sont deux documents complémentaires, non substituables. Voir notre guide sur l'ERP pour un terrain à bâtir.
Situation 4 : Donation et succession
Le droit de propriété ne connaît pas de distinction entre transfert onéreux (vente) et gratuit (donation, héritage). Toute mutation d'un immeuble, même à titre gratuit, déclenche l'obligation d'information sur les risques. Le notaire chargé de l'acte de donation ou de la liquidation successorale exigera un ERP valide, même si le bénéficiaire est un membre de la famille proche.
Pour une succession, si plusieurs héritiers reçoivent des lots distincts, chaque lot doit faire l'objet d'un ERP nominatif.
Les risques en cas d'omission
- Annulation de la transaction : L'acquéreur ou locataire floué peut saisir le juge pour annuler l'acte (vice du consentement ou dol).
- Diminution du prix : L'action estimatoire permet à l'acheteur d'obtenir une réduction du prix correspondant au préjudice subi.
- Dommages et intérêts : En cas de sinistre postérieur à la transaction, le vendeur peut être tenu responsable si l'information était connue et non déclarée.
Consultez notre dossier complet sur les responsabilités en cas d'erreur sur l'ERP.
FAQ : ERP et situations immobilières
Faut-il un ERP pour une donation ou une succession ?
Oui. Tout transfert de propriété, même à titre gratuit (donation, héritage), nécessite un ERP valide si le bien est situé dans une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques. Le notaire l'exigera systématiquement pour l'acte.
Le même ERP peut-il servir pour la vente et pour la location ?
Oui, à condition qu'il date de moins de 6 mois au moment de chaque signature. Le contenu du document est identique ; seule la date de validité compte. Si votre bien était en vente puis en location, vérifiez que le document n'a pas périmé.
L'ERP est-il obligatoire pour un terrain sans construction ?
Oui. L'obligation porte sur le bien immobilier, bâti ou non. Un terrain nu dans une commune couverte par un PPR nécessite un ERP. Pour un terrain constructible en zone argileuse moyenne ou forte, une étude géotechnique G1 s'y ajoute (Loi Élan).
Qui prend en charge le coût de l'ERP ?
C'est toujours le propriétaire vendeur ou bailleur qui supporte le coût du diagnostic. Il ne peut pas refacturer ce coût à l'acquéreur ou au locataire. Via Risqeo, le document certifié est accessible à 19,90 €, sans abonnement.
En viager, qui fournit l'ERP ?
C'est le vendeur (crédirentier) qui doit fournir l'ERP lors de la signature du contrat de viager chez le notaire, au même titre que pour une vente classique.
Un garage ou un parking nécessite-t-il un ERP ?
Oui. La loi vise "les biens immobiliers" sans distinction de nature ou d'usage. Louer ou vendre un box, un garage ou une place de parking dans une commune concernée impose d'annexer un ERP.
Toutes les situations immobilières nécessitent-elles le même ERP ?
Le document est le même ; c'est l'obligation de le fournir qui varie selon la situation. Notre les obligations ERP pour une vente en détaille les modalités.
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